房价见底的指标
2025-08-06
2025年6月，中国70个大中城市，新建商品房住宅价格同比下降3.7%，从2022年3月算起，已连续下降39个月。
二手住宅价格同比下降6.1%，从2022年1月算起，连续41个月下降。
更为严峻的是，依据我们的研究，目前的房地产市场，大概率还未见底。
判断房价是否到底，其实非常简单，经济学上使用的指标，有且只有一条，就是房屋租金回报率和30年期国债收益率的比价。
30年期国债收益率大致可以用来表征一个社会的无风险收益率水平，也就是一笔资金，投资于没有任何风险的资产，可以获得的收益率。
此前，随着我国房价大幅攀升，一线城市租金回报率长期低于30年期国债收益率，2019年至今，二者利差的平均值，达到了恐怖的147BP。一直到这轮房地产见顶回落，两者才开始收敛。
截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率为1.93%，30年期国债收益率呢？为1.86%，两者基本重合，一线城市租金回报率较30年期国债收益率，略高了7个BP。
合理吗？当然不合理。因为房产属于风险资产，理论来讲，租金收益率应该高于无风险收益率一定水平才更合理、更安全。
二手住宅价格同比下降6.1%，从2022年1月算起，连续41个月下降。
这也就意味着，我们的房价是从2022年1月见顶，迄今已经下跌了3年多的时间。
房价跌幅有多大呢？从中国47个核心城市的房价来看，47城房价较高点回撤幅度的中位数，是-32.7%。
更为严峻的是，依据我们的研究，目前的房地产市场，大概率还未见底。
判断房价是否到底，其实非常简单，经济学上使用的指标，有且只有一条，就是房屋租金回报率和30年期国债收益率的比价。
30年期国债收益率大致可以用来表征一个社会的无风险收益率水平，也就是一笔资金，投资于没有任何风险的资产，可以获得的收益率。
此前，随着我国房价大幅攀升，一线城市租金回报率长期低于30年期国债收益率，2019年至今，二者利差的平均值，达到了恐怖的147BP。一直到这轮房地产见顶回落，两者才开始收敛。
截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率为1.93%，30年期国债收益率呢？为1.86%，两者基本重合，一线城市租金回报率较30年期国债收益率，略高了7个BP。
合理吗？当然不合理。因为房产属于风险资产，理论来讲，租金收益率应该高于无风险收益率一定水平才更合理、更安全。
从海外重点城市的数据来看，住房租金回报率，大多数时间都要高于30年期国债利率。2009-2024年，纽约住房租金回报率与30年期国债利率的平均利差为198BP、东京是168BP、柏林是211BP，伦敦非常特殊，但住房租金回报率也超过30年期国债收益率34个BP。
综合全球经验，事实上，考虑到房屋还有维修和折旧成本，一线城市的住宅租金回报率需要高于30年国债收益率80BP以上，房地产市场的价量才可能达到稳态。
按照这个标准，考虑到中国人对房子的执念，我们把这个利差压缩到60个BP，目前我国城市住宅租金回报率也需要达到2.5%的水平。这就意味着，如果按照这个指标来看，我们的房价，可能还有25%左右的下跌空间。
*摘自格隆“中国房价，到底跌到哪了？”
* 利率BP是金融术语中“基点”的简称，1个基点等于0.01%。
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